Üye Girişi
Sizi tekrar sayfamızda görmekten mutluluk duyuyoruz. Bilgilerinizi girerek sayfamıza giriş yapabilirsiniz.
3 BOYUTLU KADASTRO VERİ MODELİ TASARIMI, GAYRİMENKUL DEĞERLEME ENTEGRASYONU VE UYGULAMASI: AMASYA PİLOT PROJESİ
Kurumumuzun vizyonu, “Taşınmaza yönelik politikaları belirleyen lider kurum olmak” şeklinde düzenlenmiştir. 1847 yılında kurulan Kurumumuz, mülkiyetin ve mülkiyete bağlı hak ve faydaların devlet güvencesi altında tutulması görevini yerine getirirken oldukça büyük çaplı bir veri yapısını da yönetmek durumunda kalmıştır. Uzun yıllar süren, on binlerce meslektaşımızın emekleri ve katlanılan maliyetler ile kurulabilen ve idame ettirilen tapu ve kadastro sistemleri, içerdiği veri ve potansiyel kullanım alanları değerlendirildiğinde Dünya’da da ulusal servet olarak kabul edilmektedir.
Kurumumuzca özellikle 2000’li yılların başından itibaren gerçekleştirilen; tesis kadastrosunun bitirilmesi, kadastro verilerinin iyileştirilmesi, tapu işlemlerinin elektronik ortama aktarılması, web tapu gibi yenilikçi projeler sayesinde taşınmaz piyasasının aktif işleyişine destek olunmuş, bu kapsamda Dünya Bankası tarafından yayınlanan İş Yapılabilirlik Endeksi’nde Ülkemizin üst sıralara tırmanmasına katkı sağlanmıştır.
İçinde bulunduğumuz yüzyıl, verinin ekonomik ve sosyal potansiyelinin ortaya çıkartılmaya çalışıldığı teknoloji çağıdır. Tapu ve kadastro işlemlerinin fiziki arşivinden bağımsız olarak tamamen elektronik ortamda yapılabilmesi, işlemlerin doğruluk ve hızını arttıracağı gibi taşınmaza yönelik politikaların uygulanması ve taşınmaz piyasasının etkinliğinin arttırılması konularında büyük ilerleme sağlanmasına yol açabilecektir. Bununla birlikte, gelişen ve gelişmekte olan teknolojinin imkân verdiği gelişmelere ayak uydurabilmek, doğru ve bütünleşmiş bir veri yapısının tutarlı bir veri modeli içerisinde tutulabilmesi ile mümkün olacaktır.
Genel Müdürlüğümüzün önemli projelerinden olan ve çalışmalarına 2018 yılında başlanılan “3B Şehir Modelleri ve 3 Boyutlu Kadastro Altıklarının Oluşturulması Projesinin” büro ve saha çalışmaları devam etmektedir.
Fotogrametrik verilerden üretilen 3B yapı modellerinin öznitelik verileri için; 3B gerçek dünya koordinatlarına taşınmasını sağlayacak referans noktanın dünya koordinatı değerleri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, yol üstü kat adedi bilgisi ve bina çatı izdüşüm metrekare nitelikleri, yapı zemin oturumu metre karesi, yol altı ve yol üstü kat adedi bilgisi ve toplam bağımsız bölüm sayısı, mimari proje onay tarihi ve asansör bağımsız bölüm brüt alanı (şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı), bağımsız bölüm kat bilgisi, bağımsız bölüm numarası ve bağımsız bölüm cephe bilgisi hususları bulunan CityGML uzantısı olarak tanımlanarak ADE (Application Domain Extensions) yapısı oluşturulması amacıyla çalışmalar yapılmıştır. Bu amaçla; “3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi” kapsamında üretilecek bina modellerinin tapu ve kadastro verileri ile entegrasyonun sağlanması amacıyla Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı personeli, Başkanlığımız kontrol birimleri ile kontrol danışmanları CityGML çalışmalarını eşgüdüm halinde yürütmüştür.
İnsanoğlunun yaşadığı mekanlardan beklentisi gün geçtikçe değişmektedir. Günümüze gelindiğinde ise yaşanabilir çevre, marka şehirler vizyonu, hayat kalitesi yüksek şehirler ve sürdürebilir çevreyi temin etmek ve bunları en iyi şekilde gelecek kuşaklara aktarmak devletin en önemli görevlerinden biri olarak kabul edilmektedir. Yönetimler bu görevleri yerine getirebilmek için karmaşıklaşan şehir yaşantısında her türlü veriyi ve gelişimi bilgi sistemi uygulamaları ile izlemek, kayıt altına almak, yorumlamak ve yeni plan yapmakla yükümlüdürler.
Şekil 1. 3B Kent Modeli
Neredeyse tüm bilgi sistemleri uygulamalarının hassas konum bilgisine ve yüksek doğruluklu harita altlığına ihtiyaç duyacağı açıktır. Çünkü verilerin analiz sonrası konumla ilişkilendirilerek yorumlanması büyük yarar sağlamaktadır. Geçmişte imkânlar dâhilinde sadece yatay boyutta tutulan kayıtlarımız günümüze gelindiğinde 3 boyutlu yeryüzünün ideali olan 3 boyutlu olarak kayıt altına alınmaya başlanılmış olup bu verilerin yine 3 boyutlu olarak gösterimini sağlayacak çalışmalara odaklanılmıştır.
Şekil 2. 3B Bina Örneği.
Genel Müdürlüğümüz Kadastro 2034 vizyonu kapsamında akıllı şehirlerin de temel ihtiyacı olan üç boyutlu mülkiyet çalışmalarına başlamıştır. Bu kapsamda üç boyutlu şehir modelleri üretimi ve üç boyutlu kadastro altlığı oluşturmak amacıyla 2019 yılında çalışmalara başlanılmıştır. Çalışmalar kapsamında mimari projeler tarandıktan sonra vektörize edilerek oda ve alan bilgilerini de içeren üç boyutlu model haline getirilmektedir.
Aynı zamanda eğik hava görüntüleri kullanarak elde edilen fiili durumda mevcut olan bina modelleriyle mimari modeller karşılaştırarak doğruluk kriterini sağlayanlar ITRF-96 Datumunda koordinatlandırılmaktadır. Ancak projenin olağan kadastro ve tescil çalışmaları içerisinde ek yük getirmeksizin güncellenmesi büyük önem taşımaktadır.
Şekil 3. 3B Fotogrametrik Binalar.
Amasya Projesi ile Amasya ilinde, bağımsız bölümlerin toplu değerleme yöntemi ile değerlerinin belirlenmesini kapsayacaktır. Amasya Projesinden elde edilecek kazanımlar sonucunda, taşınmazların toplu değerleme yöntemi ile değerlerinin belirlenmesi, yönetilmesi, toplu değerleme standartlarına ilişkin çalışmaların yapılması, uluslararası gelişmelerin ve iyi uygulamaların takibi amaçlanmaktadır.
Bu kapsamda Amasya Projesinde toplu değerleme çalışmalarında, bağımsız bölümler için kullanılacak değişkenlerle ilgili standartları oluşturmak, verilerin entegrasyonuna ilişkin yöntemleri belirlemek üzere aşağıda belirtilen görevler yerine getirilmiştir.
a. TKGM Kayıtlarında Bulunan Değişkenler
1. Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ve 3 Boyutlu Kent Modelleri ve Kadastro Projesi içerisinde oluşturulan CityGML ile Mimari projeler içerisinde yer alan verilerden, Değerleme çalışmalarında değişken olarak kullanılmak üzere verilerin tespitine yönelik veri tanım ve tiplerinin ilgili mevzuatlarına uygun olarak yapılmasını sağlamak ve takibini yapmak.
b. TKGM Kayıtlarında Bulunmayan ve Konuma Bağlı Olmayan Değişkenler
TKGM kayıtlarında bulunmayan; bağımlı (değer/fiyat) ve bağımsız (öznitelik bilgileri ile değeri etkileyen diğer faktörler) değişkenlerin tespiti, verilerin ilgili kurum/kuruluşlardan ve sahadan temini ile değerleme çalışmalarında kullanılacak yapıya kavuşturulmasına verilerin toplu değerleme çalışmalarında kullanılmasına yönelik veri toplanması ile sisteme girilmesini sağlamak ve takibini yapmak.
c. Konuma Bağlı Değişkenler
Toplu değerleme çalışmalarında kullanılması gereken, POI (point of interest) listesinden Toplu değerleme çalışmalarında yakınlık/uzaklık gibi konumsal analizlerin yapılmasına imkân verecek verilerin temin edilmesini sağlamak ve takibini yapmak.
d. Değerleme
Tüm değişkenlerin, istatistiksel analizler ile modelleme çalışmalarında kullanılmasına imkân verecek şekilde standartlaştırılmasına ilişkin yöntem ve gerekliliklerin belirlenmesi çalışmaları için gerekli hazırlıkları yapmak, yönetmek ve takibini sağlamak.
Genel Müdürlüğümüzce yürütülmekte olan kadastro güncelleme, taşınmaz değerleme, 3B Şehir modelleri üretim projelerinin ortak isterilerinin belirlenerek birlikte yapılabilecek çalışmaların tespit edilmesi amacıyla Amasya İlimizde Merkez ilçesinde yer alan 26 mahallede pilot uygulama gerçekleştirilirmiştir.
Şekil 4. Proje uygulama alanı
Proje sonunda;
hedeflerine ulaşılması amaçlanmış ve başarıyla gerçekleştirilmiştir. Proje Şekil 5’deki bileşenlerden oluşmaktadır.
Şekil 5. Proje bileşenleri
Uygulama kapsamında tapu sicil ve kadastro verilerinin entegrasyonuna yönelik olarak; proje alanında bulunan 26 mahallede yer alan 12.552 adet parselin MEGSİS veri girişleri ve doğrulama işlemleri gerçekleştirilmiştir. Bu kapsamda 12.511 adet parselin MEGSİS veri girişi ve onaylama işlemleri tamamlanmıştır. Amasya ili Merkez ilçede yer alan tüm konumsal gösterime esas kamusal kısıtlamalar toplanılmış ve kamu kurum ve kuruluşlarınca mülkiyet hakkına getirilen kamusal kısıtlamalara yönelik olarak; kamu kurumlarından temin edilen verilerin parsel-yapı ve bağımsız bölüm düzeyinde entegrasyon işlemleri tamamlanmıştır. Aynı şekilde imar barışı verileri ile Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) verileri de elde edilerek entegrasyon tamamlanmıştır. Aynı şekilde tapu kayıtlarında bulunan Kat Mülkiyeti (KM), Kat İrtifakı (Kİ) bilgilerini elde etmek için Yapı Kayıt İzin Belgesi ile Yapı Ruhsatları Amasya Belediyesinden de KM/Kİ verileri elde edilerek veri entegrasyonu tamamlanmıştır.
Şekil 5. Kamusal Kısıtlamalar
Parseller üzerinde bulunan yapılara ilişkin olarak ilk aşamada 3B fotogrametrik veri üretimi işlemleri gerçekleştirilmiştir.
Şekil 6. 3B fotogrametrik veri üretimi algoritması
Amasya il merkezinin ortofoto ve yükseklik modeli oluşturulmuş mahalle bazındaki Amasya kadastro verileri, ortofoto ve yükseklik modeli servisleri ile entegrasyonu sağlanmıştır. Tapu envanterinde bulunan mimari projeler modellenerek 3B hale getirilmiştir. Bu çerçevede 20.237 adet fotogrametrik model, 3.854 adet mimari bina modeli, 45.191 adet bağımsız bölüm modeli üretilmiştir. Bu kapsamda şehir merkezinde %13’ü kamu binası ve %87’si özel mülkiyete konu olmak üzere toplam 18.577 binanın bulunduğu tespit edilmiştir. Bunlardan özel mülkiyete konu olanların kendi içerisinde tescilli, tescilsiz, kat mülkiyetine tabi, kat irtifakına tabi, imar barışından yararlanmış gibi öznitelikler ışığında 3 ana başlıkta toplamda 14 başlıkta yapı sınıflandırması yapılmıştır.
Bu yapı sınıflandırması ile il genelinde tüm yapı stoğu çıkarılmış ve şehir yönetimlerinde kent yöntemlerinde binaların takibi/yönetimi açısından her türlü aksiyona kolaylık sağlayacaktır.
Şekil 7. Yapı Sınıflandırması.
Son olarak tüm bu çalışmalar neticesinde elde edilen verilerin bütünleşik olarak 3B sunumuna yönelik platform tasarlanmıştır (Şekil 8). Bu platformda binalara ilişkin farklı analizler yapılabilmektedir. Örneğin; Taşınmazın bulunduğu parselin değerine ve bina ve bağımsız bölüm değerlerine göre, yapı Kayıt İzin Belgesinin olup olmadığı, İmar Barışından faydalanıp faydalanmadığı, şehirde bulunan önemli noktalara uzaklık, kadastro parselleri ile ilişkileri gibi.
Şekil 8. Amasya 3B kent modeli.
Ayrıca yine bu kapsamda kullanıcılar için taşınmazların öznitelik verileri yanı sıra bağımsız bölüm bilgileri, taşınmaz değerleri, kamusal kısıtlamalar ve adres bilgilerini içeren mülkiyet bilgi formu oluşturulmuştur.
Kadastro güncelleme, taşınmaz değerleme, 3B şehir modelleri üretim projelerinin ortak taleplerin belirlenerek birlikte yapılabilecek çalışmaların tespit edilmesi amacıyla Amasya İlimizde pilot uygulama gerçekleştirilmiş olup pilot proje kapsamında; Amasya ili Merkez ilçede devam eden güncelleme çalışmaları sonucu oluşacak kadastro verileri, tapu verileri, fotogrametrik ve mimari modeller ile MAKS verilerinin birbirine uyumu ve birlikte çalışabilirliği üzerine arazi ve büro çalışmaları yürütülmüştür. Proje kapsamında başkanlıkların farklı görevleri üzerinden ortak payda kadastro üzerinden çalışılabilirliği test edilip diğer kurum çalışmalarına da yeni bakış açıları getirecektir. Proje çıktısı olarak ülkemizde kadastro çalışmalarının yeni bir yola evrileceği düşünülmekte olup ayrıca uluslararası alanda bu büyüklükte bir proje olarak öncü olduğu ve uluslararası literatürce ilgiyle takip edildiği bilinmektedir.
