TAPU SİCİLİ VE KADASTRO İLE İLGİLİ ULUSLARARASI TOPLULUKLAR

Birsen ASLANTAŞ

Değişmeyen tek şey değişimin kendisidir. Geçmişte konulan tuğlanın üzerine, bugün biz bir tuğla koymaktayız, yarın gelecek nesiller bir tuğla daha koyacaktır.

Kadastro, Osmanlı Devleti’nde 1900’lü yıllarda, İsviçre’de 1800’lü yıllarda yapılırken veya 1800’lerde Fransa’da Napolyon Kadastrosu yapılırken amaçlanan vergiye esas taşınmazın değerini hesaplamaktı. Diğer taraftan, tapu sicili ise krallık, monarşi ve padişahlığın sona ermesiyle devlete ait arazilerin özel mülkiyete dönüşmesi sonucu bireylerin taşınmaz mülkiyet hakkını kayıt altına almak ve korumak amacındaydı. Günümüz bilişim çağında, yani bilginin işlenmesi ve iletilmesi çağında, kadastro çok boyutlu kadastroya, tapu sicili ise elektronik tapu siciline dönüşmektedir.

İktisat kitaplarının ilk sayfaları “sınırlı kaynakların etkin ve verimli kullanılması” cümleleriyle başlamaktadır. Etkinliğin ve verimliliğin sağlanması için bugün kurumlar iş birliği içerisinde bilgi paylaşımı yapmakta ve uygulamalarda deneyip yanılmak yerine denenmiş faydası görülmüş uygulamayı satın almaktadır. Ancak bugünün uygulamaları gelişen ve değişen dünya için yine yetersiz kalacaktır. Geleceğin belirsizliklerine karşı hazırlıklı olmak için dünyadaki gelişmelerden haberdar olmamız ve tapu sicili kadastro konularındaki ulusal ve uluslararası topluluklarla iletişim halinde olmamız gerekmektedir.

Bu yazının amacı, tapu sicili ve kadastro konularındaki topluluklar hakkında bilgi vermektir.

• Avrupa Tapu Birliği - ELRA - European Land Registry Association-

 Avrupa Tapu Birliği, kâr amacı olmayan uluslararası bir örgüttür. Birliğin temel amacı; Avrupa’daki sermaye piyasası ve gayrimenkul/taşınmaz mülkiyetinin tapu kaydının rolünü anlamak ve geliştirmektir.  ELRA, tapu sicili hakkında karşılıklı anlayışı arttırmayı, şeffaf ve güvenli Avrupa yaratmayı, hizmet etmeyi ve vatandaşları korumayı istemektedir.

ELRA, Adalet ve İç İşleri Komiseri’nin desteğiyle, bir grup tapu sicili örgütü tarafından 2004 yılında kuruldu. 12 üye ile kurulan örgütün şu an ve 25 üye Avrupa ülkesi ile tapu sicilini temsil eden 31 örgütü bulunmaktadır. ELRA’nın en büyük başarısı Avrupa Parlamentosu ve Avrupa komisyonu tarafından Avrupa Birliği’nin tapu sicilini temsil eden birlik olarak tanınmasıdır.

ELRA, Sivil Adalet Programı çerçevesinde Avrupa Komisyonu’nun desteğini alarak birliği finanse etmek ve projeler yürütmek için hibeler kullanmaktadır. Projeleri CROBECO ve IMOLA’dır. [1]

1. Proje: CROBECO - Cross Border e-Conveyancing- Sınır Ötesi E-devir: Bu projenin amacı; yabancı alıcıların taşınmaz piyasasından ev almasını kolaylaştırmaktır. Yabancı alıcılar, tapu sicili ile ilgili yabancı mevzuat konusundaki güvensizlik ve dil boşluğu nedeniyle tereddüt yaşamakta, bilinmeyen kısıtlamalarının ve sınırlamaların tuzağından korkmaktadır. Örneğin bu tuzakların bir kısmı “Taşınmazlar Hakkında Doğrular ve Yanlışlar” konulu makale ile Avrupa Parlamentosu Dilekçe Komisyonuna sunulmuştur.

            Bu proje, yabancı alıcıyı satış sözleşmesinin malikin dilinden yazılmasından kaynaklı tuzaklardan korumayı amaçlamaktadır. Yabancı alıcıyı koruma amaçlı bu süreç Sınır Ötesi Devir Referans Çerçevesi’ne dayanmaktadır. Anılan çerçevenin taslağı ELRA üyeleri ve diğer ortaklar arasında görüşülmektedir. Bu taslağın son hali, 2012 yılında ELRA Genel Kurulunda kabul edildi. CROBECO Projesi, taşınmazın bulunduğu ülkenin aşırı zorlayıcı hükümlerini anlamak ve yabancı alıcılar hakkında bilgi sahibi olmak konusunda uzmanlaşmayı temel almaktadır. Yabancı alıcılara destek olmak için NETPRO adlı internet servisi geliştirilmektedir. Desteğin kapsamında, internetten erişilemeyen bilgileri toplamak ve fotokopileri onaylamak için yerli uzman kişilerle hizmet satın alma anlaşması da yapılmaktadır.[2]

2. Proje: IMOLA; Bu proje, standart tapu kaydı modelini üretmeyi, tapu sicili bilgilerinin şeffaflığını ve erişebilirliğini arttırmayı ve sınır ötesi işlem belgelerin tescilini kolaylaştırmayı amaçlamaktadır. Ulusal mevzuat farklılıkları ve tapu sicili uygulamasındaki uyuşmazlıklar, karışıklığın esas sebebidir. Bu nedenle, ‘standart’ tapu siciline basit girişi sağlamak, açıklayıcı olmak, uygulayıcıları eğitmek ve yabancı hukuki sistemi anlamak manasına gelmektedir.[3]

ELRA’nın idari yapısında Genel Kurul, Başkan, Genel Sekreter, Sayman ve Yönetim kurulu bulunmaktadır. Üye ülkeleri; Avusturya, Belçika, Bulgaristan, Hırvatistan, Güney Kıbrıs, Estonya, Finlandiya, Fransa, Yunanistan, İrlanda, İtalya, Letonya, Litvanya, Lüksemburg, Malta, Hollanda, Polonya, Portekiz, Romanya, Slovak Cumhuriyeti, İspanya, İsveç’tir. Gözlemci üye ülkeler; Bosna Hersek, Estonya, Slovenya, Türkiye’dir.[4]

Ülkelerin taşınmaz hukukuna ilişkin hükümleri tarihi geleneklerinden kaynaklanmaktadır. Avrupa Sözleşmelerinde “Avrupa Birliği hukuku, üye devletlerin taşınmaz sistemlerine müdahale etmez” hükmü yer almakla birlikte, yine de ülke tapu sicillerinin Avrupalı olma rolü de bulunmaktadır. Tapu sicili birimleri Avrupa Birliği’nin temel özgürlükleri olan “Kişilerin serbest dolaşımı”, “Sermayenin serbest dolaşımı”, “Malların serbest dolaşımı” ilkelerine işlerlik kazandırmak için temel araçlardandır. Tapu sicili birimleri yargısal iş birliği için güvenli alanları sağlamakta, böylece taşınmazlar Avrupa İpotek Piyasası için önemli rol oynamaktadır.[5]

• Avrupa Tapu Sicili Ağı- ELRN -European Land Registry Network

Avrupa Tapu Sicili linki ile Avrupa seviyesinde tapu servislerine kolayca/dostça giriş yapılması amaçlanmıştır.[6]

ELRN, ELRA üyeleri tarafından 2010 yılında kurulmuştur. 21 Avrupa ülkesinden 27 ortak katılımı mevcuttur. Her bir organizasyonun başına tapu sicili ve taşınmaz hakları konusunda uzman bir sicil memuru atanmakta ve ağ üzerinde iletişimi sağlanmaktadır.

ELRN’nin amacı Avrupaî seviyede tapu sicillerine dostça giriş sağlamak, Avrupa Birliği tapu sicili ile ilgili faydalı genel bilgiler sağlamak, farklı yargılama alanlarındaki tapu sicili sistemlerinin anlaşılmasını, üye devletler arasında bilgi akışını sağlamaktır. Ayrıca, ELRN yargı, icra, avukatlık, noterlerin ürettiği yasal ağlara destek sağlamaktadır. Avrupa Komisyonu özgürlük, güvenlik ve adalet alanlarını güçlendirmek için “Temel Haklar ve Adalet” programının bir parçası olan Sivil Adalet çerçevesinde ELRN’ye destek olmaktadır.[7]

•  Uluslararası Haritacılar Federasyonu - FIG – International Fedaration of Surveyors – (Federation Internationale des Geometres)

Uluslararası Haritacılar Federasyonu binası, Danimarka Kopenhag’da bulunmaktadır. FIG, Birleşmiş Milletler ve Dünya Bankası’nın tanıdığı, ulusal üye birliklerini ve global anlamda haritacı topluluğunu kapsayan sivil toplum örgütüdür. Örgüt, profesyonel uygulama ve standartların gelişmesini sağlamak amacıyla fikirlerin görüşülmesine ortak zemin sağlamaktadır.[8]

Uluslararası Haritacılar Federasyonu, küresel ölçme, geomatik, jeodezi, jeo-bilgi alanlarında dünya çapında haritacıların ilgi alanlarını temsil eden uluslararası bir kuruluştur. 1878 yılında, Belçika, Fransa, Almanya, İngiltere, İtalya, İspanya ve İsviçre tarafından kurulmuştur. Amacı, haritacılık disiplinini ve uygulamalarını piyasanın ihtiyaçları doğrultusunda geliştirmeyi sağlamak ve toplum ile yeryüzünün altyapısını modern bir şekilde geliştirmektir. Sloganı; “Gelecek için gönüllü olmaktır.” [9]

Federasyonun farklı tanımlarda üye devletleri bulunmaktadır. 2021 yılı için 88 ülkeden 102 üyesi bulunmaktadır. Haritacılık ile ilgili eğitim ve araştırmalara katkı sağlamak üzere 51 ülkeden 89 akademik üyesi, profesyonel faaliyetlerde yer almak üzere 42 ülkeden 44 bağlı üyesi, ticari hizmet sağlayan 22 işbirlikçi üyesi bulunmaktadır. [10] Türkiye’de, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası hem normal hem de akademik üye olarak sayılmaktadır. [11]

Uluslararası Haritacılar Federasyonu’nun yapısında, genel kurul, meclis, komisyonlar, yönetim kurulu bulunmaktadır. [12] Ayrıca, “Uluslararası Kadastro ve Tapu kayıtları Ofisi” ile “Uluslararası Haritacılığın ve Ölçümün Tarihçesi Kurumu”  Federasyon tarafından kurulmuştur.

Uluslararası Kadastro ve Tapu kayıtları Ofisi - Office International du Cadastre et du Régime Foncier- OIRCF

Ofisin amacı tüm ülkelerdeki tapu sicili sistemleri ve kadastro ile ilgili belgeleri bilgileri sistematik bir şekilde toplamak, yayımlanan makalelerin sonuçlarını karşılaştırmak, kadastral ve tapu sicili sistemlerine ilgili kişilerine bilgi ve tavsiye vererek yardımcı olmak, günlük olarak dokümantasyon sağlamak, devlet üye olsun olmasın her bir ülkeden bir raportör ile iletişim halinde kalmaktır.[13]  

Esasında, ilk zamanlar sadece vergilendirme amaçlı yapılan kadastrodan ve hukuki koruma sağlayan tapu sicili uygulamalarından bugün gelinen noktada çok amaçlı kadastro, tapu yönetim sistemlerinin önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Ofis, bu gelişmelerin ışığında, küresel gelişmeler ile bugünün artan gelişmelerini karşılamak istemektedir. [14]

Uluslararası Haritacılığın ve Ölçümün Tarihçesi Kurumu’nun amacı, kadastral sistemleri, kadastral haritacılığı, kullanılan araçları, tarihteki önemli kişilikleri, ölçüm birimlerini, standartlarını tanıtmak, incelemek, dokümantasyon sağlamak ve sektör ile ilgili bilgileri, gelecekteki olayları, bağlantıları sağlamaktır. [15]

• Uluslararası Mülkiyet Kayıtları Derneği ve Uluslararası Tescil Hukuku Merkezi: IPRA CINDER – The International Property Registries Association and International Centre of Registration Law:

Merkez, gayrimenkul hukuku ile ilgili uzmanlaşan profesyonel ve akademik kuruluşlardan oluşan açık yapılı, bağımsız, uluslararası bir örgüttür. 1972 yılında kurulmuş olup günümüze kadar tapu sicili hukuku ile ilgili tüm dünyadaki kuruluşlarla bilgi paylaşımında bulunmaktadır. Hedefi, tapu sicili hukukunu araştırmak, konuyla ilgili anlayışı geliştirmek ve her ülkede tapu sicili merkezi kurarak iki yılda bir kongre düzenlemektir.

Merkez, yapılan çalışmaların sonuçlarını duyurmak için uluslararası dergi yayımlamakta, ayrıca üyeler için kitap, dergi, teknoloji alışverişini sağlayarak iletişimi sağlamaktadır. [16]

Merkez, ilk kongresini 1972 yılında Arjantin’in başkenti Buenos Aires’te yapmış, ardından İspanya, Porto Riko, Meksika, İtalya, Uruguay, Rusya, Peru, Hollanda, Şili, Kolombiya gibi farklı ülkelerde kongreler düzenlemiş, 22. kongresini Mayıs 2022 yılında Portekiz’de gerçekleştirmiştir. [17]

Portekiz’de yapılan 22. Kongrenin konuları: 1. Tapu sicili ve küreselleşme, 2. Sürdürülebilir gelişme -21. yüzyılda tapu sicilinin rolü, ekonomik ve sosyal sonuçları’dır. Kongre, 40 ülkeden 500 katılımcı ile icra edilmiştir. Türkiye, Venezuela, Küba CINDER kongresinin yeni üyeleri olmuştur. [18]

•  Appraisal Institute -Değerleme Kurumu-

Kurum, 50 ülkeden 16.000 katılımcı ile taşınmaz değerleme uzmanlarından oluşan dünya çapında küresel ve profesyonel bir enstitüdür.[19] Birliğin merkezi Amerika Birleşik Devletleri’nin Şikago şehrindedir.

1932 yılında kurulan Amerikan Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Enstitüsü ile 1935 yılında kurulan Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği 1991 yılında birleşince Değerleme Kurumu -Appraisal Institute- kurulmuştur. Kurum, profesyonel eğitim desteğiyle ve etik kuralları ayakta tutarak taşınmaz değerleme süreçlerini standartlaştırmak amacındadır. Kurum, 90 yıldır hizmet vererek gayrimenkul sektöründe küresel çapta değerleme alanında liderliğini sürdürmektedir.

Değerleme Kurumu profesyonellerinin çoğunluğu ipotek alacaklıları, finansal kurumlar, devlet kurumları, noterler, finansal planlayıcılar, ev sahipleri ve bireysel tüketiciler için taşınmaz değerleme ve taşınmaz analizi yapmaktadır. Kurum eğitim programlarını Asya, Avrupa, Orta Doğu’ya doğru genişletmektedir. Kurum, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi, Uluslararası Emlak Federasyonu, Pan-Amerikan Değerleme Kurumu Birliği, Uluslararası Haritacılar Federasyonu (FIG) ve Avrupa Değerleme Uzmanları Derneği’ni kapsayan birçok kuruluş ile etkileşimini devam ettirmektedir. [20]

•  Uluslararası Bina sahipleri ve Yöneticileri Derneği –BOMA- Building Owners and Manager Association International

Kuruluş’un amacı, gelecek vizyonu geliştirerek, ileriye yönelik araştırmacı düşünerek, yenilikçi düşüncelerle ve en iyi küresel uygulamalarla ticari gayrimenkul sektörünü desteklemek ve geliştirmektir. Vergiden muaf, bağımsız bir kuruluş olup, eğitim faaliyetleri ve yenilikçi düşünce ile ticari gayrimenkul sektörünü geleceğe taşımaktadır. Binaları, Kanada ve Amerika’da bulunmaktadır. [21]

1907 yılında kurulmuştur. Malikleri, yöneticileri, servis sağlayıcıları ve ofis, sanayi, hastane gibi diğer ticari bina sahipleri tarafından temsil edilmektedir.[22]

• Birleşmiş Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonu – UNECE – The United Nations Economic Commission For Europe

Birleşmiş Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonu, 1947 yılında Birleşmiş Milletler Ekonomik ve Sosyal Konsey’i tarafından kurulmuştur. Konsey tarafından kurulan Afrika Ekonomik Komisyonu, Asya –Pasifik Ekonomik Sosyal Komisyonu, Latin Amerika- Karayip Ekonomik Komisyonu, Batı Asya Ekonomik ve Sosyal Komisyonlarından biridir. Komisyonun temel amacı, Avrupa’nın ekonomik bütünleşmesini sağlamaktır.  Avrupa, Kuzey Amerika ve Asya’dan olmak üzere 56 üye devlet bulunmaktadır. Ayrıca, 70’den fazla profesyonel örgüt, sivil toplum örgütü katılım sağlamaktadır.  

Komisyon, ekonomik bütünleşme, ülkeler arası iş birliği, sürdürülebilir gelişme ve kalkınma için çok taraflı platformlarda faaliyetler gerçekleştirmektedir. Bunun için kullanılan araçlar; politik diyalog, uluslararası yasal belgelerin müzakeresi, düzenlemelerin ve normların geliştirilmesi, ekonomik ve teknik uzmanlığın uygulaması ve değiş tokuşu ve taşımacılıkta ekonomik iş birliğidir. [23]  Türkiye, 1947 yılında üye olmuştur.[24]

Komisyonun Sekreteryasına bağlı “Ev ve Arazi Yönetimi” konusunda bürosu bulunmaktadır. Büronun amacı; toplumun temel ihtiyacını karşılayan iklime ve ödeme gücüne uygun ev yapımı, şık sürdürülebilir şehir geliştirme ve arazinin ve tapu sicili kaydının verimli ve şeffaf kullanımı konularındaki çalışmaları teşvik etmektir. [25] Anılan çalışmalar ve tapu sicilinin ekonomideki rolü konularında çalıştaylar organize etmektedir. Ayrıca, 2030 Eylem Planı yayımlanmış olup; Eylem Planı, Covid -19 salgını, iklim değişikliği, şehrin toplumun acil ihtiyaçlarının ve etkilerinin ev ve arazi yönetimiyle ilişkisini ele almaktadır.[26]

• Ticari Gayrimenkul Geliştirme Derneği -NAIOP- Commercial Real Estate Development Association

1967 yılında kurulan dernek, Kuzey Amerika ağı içerisinde üyeleri birleştirerek ticari taşınmazların geliştirilmesi ve yatırım endüstrisini alanlarını korumakta ve eğitimle desteklemektedir. 20.000’den fazla üyesi bulunmaktadır.[27]

•  Amerikan Gayrimenkul Topluluğu –ARES- The American Real Estate Society

 1985 yılında taşınmaz düşünce liderleri birliği olarak kurulmuştur. Üyeler, akademi alanından ve uluslararası alandan yer almaktadır. Topluluk, taşınmaz ve taşınmaz piyasasının işlerliği ve karar alma süreçleri hakkında bilgi üretmekte ve bilgiyi paylaşmaktadır. 1400’den fazla üyesi bulunmaktadır.[28]

•  Ticari Gayrimenkul kadınları -CREW Commercial Real Estate Women:

Birliğin/ağın amacı, ticari gayrimenkul sektöründe küresel olarak kadınların ilerlemesini sağlamaktır. 1989 kurulmuştur.  Birlik, ticari gayrimenkul alanında yer alan kadınları, bilgi alışverişinde bulunmak, iş bağlantıları geliştirmek ve profesyonel olarak başarılı olmalarına yardımcı olmak için bir araya getirmektedir. 12.000’den fazla üyesi bulunmaktadır.[29]  

Sonuç:

            Tapu sicili ve kadastro ile ilgili uluslararası toplulukların genel amacı, gayrimenkul sektörünü iyileştirmek, geliştirmek, ilgili eğitim konularına destek olmak, standartlar geliştirmektir. Bu amaçla yapılan kongrelerde tapu sicili sistemleri tanıtılmakta, bilgi ve deneyim aktarılmaktadır. Nihayetinde ise amaç, taşınmazın en verimli haliyle piyasada işlemlik kazanması ve ekonomiye katkı sağlamasıdır.

            Tapu sicili ve kadastro ile ilgili uluslararası toplulukların çoğu gelişmiş ülkeler tarafından kurulmuş iken, gelişmemiş ülkeler açısından bilgiye ulaşmak kolay olmamaktadır. Örneğin, yaşanılan iç karışıklık nedeniyle bazı ülkelerde mülkiyet bilgileri kayıt altına alınamadığı gibi devletin tapu siciline ait resmi internet sayfasına da erişilememektedir.

            Özellikle Avrupa, geçmişinde yaşanılan savaşlardan sonra Avrupa Birliği’nde barış ortamını ve Birlik hukukunu korumak amacıyla projeler geliştirmekte, gelişmiş topluluklar kurmakta ve kurulan topluluklara Avrupa Birliği’nin en temel kurumlarıyla destek olmaktadır. Bu anlamda, Avrupa Tapu Birliği –ELRA- kendisine ait web sitesi ile de gelişmişliğini göstermektedir. Network –ağ- şeklinde kurulan topluluklar da bulunmakta, belki de geleceğin toplulukların şekli bu olacaktır.

            Her ülkenin kendi tarihi ve geleneklerinden kaynaklanan hukuki anlayışı ve uygulamaları bulunmaktadır. Ülkemiz, hem coğrafi hem de stratejik konumu nedeniyle doğu ve batı hukuki sistemini harmanlayarak kendine özgü tapu sicili - kadastro uygulamalarını geliştirmek ve paylaşmak için uluslararası topluluklarda yer alabileceği gibi kendisi de yeni toplulukların kurucusu olabilecektir.