Üye Girişi
Sizi tekrar sayfamızda görmekten mutluluk duyuyoruz. Bilgilerinizi girerek sayfamıza giriş yapabilirsiniz.
RİSKLİ YAPILAR İÇİN ADIM ADIM KENTSEL DÖNÜŞÜM
RİSKLİ YAPILAR İÇİN ADIM ADIM KENTSEL DÖNÜŞÜM
Afetlerden dolayı geçmişte yaşadığımız acı tecrübelerden ders alıp her an yaşayabileceğimiz acıları önlemek adına kısaca “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak adlandırabileceğimiz 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31 Mayıs 2012 tarih 28309 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiş, kendisi ve alt mevzuatında zaman içerisinde değişiklik yapılsa da halen uygulanmaktadır.
Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin işleyişi genellikle aşağıda açıklandığı gibidir.
İşe başlarken mümkün olduğunca fazla malikten (özellikle il dışı ve yurtdışında bulunanlardan) riskli yapı tespit raporu başvurusu yapılması/onaylatılması, tebligatların elden alınması, riskli yapı şerhine itiraz edilmemesi, her türlü aboneliklerin sonlandırılması, muafiyet yazısı alınması, bina/bağımsız bölüm değerinin değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmesi, bina ortak karar/genel kurul toplantısına katılınması, oy kullanılması, yapı ruhsatı alınması, inşaat yapılması ve diğer kentsel dönüşüm iş ve işlemleri için yeterli yetki bulunan vekaletname alınması tavsiye olunur.
Riskli yapı tespiti yaptırmak isteyen malik, dilekçesine nüfus cüzdanını, tapusunu, takyidatlı güncel tapu kaydı ve emlak (bina) bildirimi ile bütün bağımsız bölümlerin tapu dökümü ve emlak (bina) bildirim dökümü, numarataj (adres tespit) yazısı, ruhsatı mevcuttur-güçlendirme projesi yoktur yazısını ekleyerek T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılan kuruluşlardan birine başvurur.
Lisanslı kuruluş düzenlediği risk tespit raporunu T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne gönderir. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü raporu onayladığında 10 gün içinde riskli yapı şerhi konulması için Tapu Müdürlüğüne yazı yazar. Tapu Müdürlüğü riskli yapı şerhini koyar ve hak sahiplerine tebliğ eder. Bu tebligatın bizzat ve/veya vekaleten elden alınması zaman kaybını önleyecektir.
Tapu Müdürlüğü tarafından yapılan tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edilmez veya itiraz ret edilirse riskli yapı tespiti kesinleşmiş olur. Riskli yapı tespitine itiraz edilmeyeceğine dair T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne bizzat ve/veya vekaleten dilekçe verilirse zaman kaybı önlenecektir.
Maliklerden birinin başvurusu ile 6 gün içinde yıkım ruhsatı düzenlenir. Yıkım ruhsatı için zaman zaman farklı uygulamalar olsa da riskli yapının tamamında ki yerleşim yeri (ikamet) adres kayıtlarının başka yere nakledilmiş olması, aboneliklerin sonlandırılması, emlak vergi borcunun olmaması, fenni mesulün tespiti, hafriyat dökümü için sözleşme yapılması, asbest raporu düzenlenmesi gerekmektedir. Binanın tamamının tahliye edilmesine rağmen yine de yerleşim yeri (ikamet) adres kaydı gözüküyorsa Nüfus Müdürlüğüne başvurulur.
İlgili belediye tebligat yolu ile en az 60 gün süre vererek riskli yapının yıktırılmasını ister. Bu süre içinde riskli yapı yıkılmamış ise 30 gün ek süre verilir. Riskli bina yine de yıktırılmamış ise elektrik, su, doğalgaz kesilir ve riskli bina Devlet tarafından yıktırılır.
Yıkımı takiben gayrimenkulün arsa olarak cins değişikliği yapılarak varsa kat irtifakı/mülkiyeti sona erdirilerek adi mülkiyete çevrilir. Belediyeye arsa olarak emlak beyanı verilir.
Tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde kira yardımına başvuru yapılır.
Bu 60 günlük süre içinde eğer riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi istenir ise, maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 634 s. Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde 4/5 (beşte dört) çoğunluk ile güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve güçlendirme projesinin yaptırılarak güçlendirme ruhsatı alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurulur. Dolayısı ile binanın yıkımı gerçekleşmez.
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra bina ortak karar protokolünün imzalanması için malikler usulüne göre (yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi/gündemi, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte (ki bu tarih yedi günden az olamaz) yapılacağı da bildirilmek şartıyla toplantıya çağrılır.
Bu toplantıda bir kişi oy sayısının % 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak 40 veya daha az bağımsız bölüm var ise bir kişi en çok iki kişiye vekalet edebilir.
Toplantıdan önce değerleme kuruluşuna hem mevcut hem de inşaa edilecek bağımsız bölümlerin değerlerinin tespiti (puanlaması) yaptırılırsa hangi arsa sahibine hangi bağımsız bölümün isabet ettiğinin tespitinde bu değerleme raporu faydalı olacaktır.
Bu toplantıda;
-Parsellerin birleştirilmesi, tek başına veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması, ayırma, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi,
-Ki bu karar genellikle kat karşılığı sözleşme yapılması/kabul edilmesi yönünde olmakta,
-Riskli bina tespit raporu okunmalı,
-Değerleme raporu okunarak hangi arsa sahibine hangi bağımsız bölümün isabet ettiği,
-Kentsel dönüşüm komisyonunun kimlerden oluşacağı, görev, yetki ve sorumluluğunun ne olacağı,
-Bu komisyona kentsel dönüşüm iş ve işlemleri için gerekli vekaletnamenin verilmesi,
-Maliklerin hak ve menfaatlerini koruyabilmek adına hukuki ve teknik yardım alınabilmesi için finansmanı yüklenici tarafından karşılanmak üzere personel çalıştırılması,
-Oybirliği sağlanamaması halinde ki hukuki süreç,
Karara bağlanarak bina ortak karar protokolü düzenlenir.
Peki kat karşılığı sözleşmede neler bulunmalıdır?
Tarafların hak ve yükümlülüklerinin kesin, açık ve net olarak anlaşılabilir bir biçimde belirlenmesinin yanında, malikler arasında tam mutabakatın sağlanamaması, imar planı değişikliklerinin yapılamaması/imar durumu alınamaması gibi durumlarda geciktirici şart, sözleşme konusu binaların risksiz çıkması halinde bozucu şart konulması, bağımsız bölümlerin arsa sahipleri ile yüklenici arasında dağılımının ne şekilde olacağı, kira ve mahrumiyet destekleri, süre uzatımları, mücbir sebepler gibi hususlar yer almalıdır.
Oybirliği sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara en az 2/3 (üçte iki) pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara ve toplantıya katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, 15 (on beş) gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, 3. Kişilere satılacağı bildirilir.
2/3 çoğunlukla kentsel dönüşüm kararı alınmakta ancak yapı ruhsatı için tüm maliklerin rızası aranmaktadır. Mevzuatta yapılacak bir değişiklikle 2/3 çoğunluğun yapı ruhsatı verilmesi için de yeterli olmasının yolu açılmalıdır.
Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair karar tutanağı veya sözleşme ya da vekâletname gibi belgeler, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler, üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurulur.
Bu başvuru üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili Tapu Müdürlüğünden yazılı olarak istenir. Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu SPK lisanslı değerleme kuruluşunca tespit edilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek satış bedeli belirler, satışın yapılacağı yeri ve zamanı ilgililere tebliğ eder.
Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış gerçekleşmez ise tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile üçte iki çoğunlukla alınan karar ile sözleşmeyi kabul eden ve teminat yatıran üçüncü şahıslar katılabilir.
Satıştan sonra yüklenici ilgili belediyeye yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadar teminat yatırır, yapı ruhsatı alınır, kat irtifakı kurulur, belediyeye emlak beyanı verilir.
Yüklenici kendi payına düşen bağımsız bölümlerin adına tescili için önce belediyeye başvurur. Bağımsız bölümler sözleşme ve fiili inşaat durumuna göre yüklenici adına tescil edilebilecek duruma gelmiş ve başkaca bir engel yoksa belediye bu durumu Tapu Müdürlüğüne bildirir. Başkaca bir engel yok ise Tapu Müdürlüğü arsa sahiplerinin muvafakatını aramaksızın yüklenici adına res’en tashihen tescil eder.
Yüklenici böylelikle adına tescil edilen bağımsız bölümlerin satışını inşaatın ilerleme seviyesine göre belediyenin izni ile yapabilir. Belediye bu izni inşaatın ilerleme seviyesinin %10 altındaki bir oran kadarı için verebilir.
KAYNAKLAR :
